Investir en immobilier aux Antilles

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Investir en immobilier aux Antilles

Sommaire

Tu es un investisseur pressé, tu trouveras aussi dans ce guide des annexes résumé à télécharger : 

Fiches pratiques en annexes

  1. L’essentiel pour un hébergement touristique
  2. Combien ça coute la gestion une location saisonnière, combien ça rapporte ?
  3. Financer de l’immobilier aux Antilles
  4. Quel montant investir pour une location saisonnière ?

Investir dans les Antilles lorsqu’on y réside pas, ce n’est pas simplement un projet exotique qui sent bon le sable chaud, les cocotiers, mais une manière de diversifier son patrimoine. 

Dans ce dossier complet, on vous aide à y voir plus clair et on vous donne envie d’investir dans les DROM ou COM. 

Préambule : 

Histoire de la fiscalité aux Antilles 

Il y a une différence de fiscalité entre la Guadeloupe et la Martinique d’un côté puis Saint-Barthélemy et Saint-Martin de l’autre. Pour les secondes, il s’agit d’îles françaises situées au nord des Petites Antilles ayant une fiscalité et un statut différent de la Guadeloupe et de la Martinique.

En 1785, Saint-Barthélemy devient officiellement un port franc, suédois. C’est-à-dire que l’île est suédoise avant d’être française, elle est exemptée de taxe. De ce fait, elle conservera une fiscalité plus avantageuse héritée de cette époque. 

En 2007, elles ont décidé toutes 2 par référendum de devenir des collectivités d’outre-mer (COM) et de quitter l’archipel de la Guadeloupe actuellement un (DROM) Département Région d’Outre Mer.

Saint-Barthélemy a opté pour sa sortie du territoire de l’Union européenne, mais conserve les droits relatifs à la citoyenneté européenne et utilise l’euro comme monnaie officielle, même si le dollar est accepté dans nombre de commerces au taux de change du jour. 

L’île est connue pour être fréquentée par des millionnaires et milliardaires. Haut lieu de la jet-set international, on y trouve des hommes d’affaires, des personnalités, c’était le cas de Johnny Hallyday par exemple.

Cette île dispose d’une densité de population de 474,3 hab/km², Saint-Barth compte une population totale de 9 961 habitants environ.

L’île comporte une majorité de villas et les prix au mètre carré des biens immobiliers y sont extrêmement élevés. Il faut compter 1 million d’euros pour un 2 pièces et cela peut monter jusqu’à des dizaines de millions.

Saint-Barthélemy c’est le Saint-Tropez des Caraïbes !

À ce jour, elles ont une autonomie fiscale et d’importantes compétences territoriales par rapport aux collectivités de droit commun, notamment en matière d’urbanisme et de développement économique.

Les fonctionnaires français en place sur ces territoire disposent d’une prime de 40% du salaire nommée communément prime de vie chère. Mise en place à l’époque où les Antilles étaient encore une colonie française pour inciter les Français de la métropole à partir dynamiser les territoires, mesure incitative du gouvernement français toujours en place.

 

Récapitulatif de la fiscalité

Comparaison taxe et lieu

Tableau de la fiscalité Antillaise

Nous allons prendre un couple qui disposant d’un revenu de 105 000€ et comparer sa fiscalité dans les différentes régions.

Tranche Saint-Martin

Exemple : 

Tranche Guadeloupe et Martinique

La Martinique et la Guadeloupe disposent d’un abattement fiscal (voir définition un peu plus bas) sur les impôts. 

Une réduction de 30 %, plafonnée à 2 450 €, est ensuite appliquée au montant de l’impôt ainsi déterminé.

Tranche France hexagonale

Tranche France Hexagonale

En revanche, la Guadeloupe et la Martinique tout en ayant un statut de DROM bénéficie d’avantages fiscaux peu connus et peu relayés. En effet, il y a des aides en Martinique et en Guadeloupe et ces îles sont plus généreuses pour inciter les personnes à investir. En effet, en investissant là-bas, vous pouvez sous conditions obtenir jusqu’à 40 % de crédit d’impôt d’immobilier, une réduction d’impôt ainsi que des aides européennes.

Pas mal non ? 

Tout comprendre entre : abattement fiscal, défiscalisation, réduction d’impôt, crédit d’impôt 

Abattement, réduction ou défiscalisation et crédit d’impôt, ces 3 termes ressemblent à des synonymes pour désigner les impôts. Pourtant, il s’agit de 3 dispositifs différents, n’impliquant pas les mêmes résultats sur un avis d’imposition.

La réduction d’impôt : 

La réduction d’impôt vient en déduction de l’impôt calculé selon le barème progressif.

Dans le cas où le montant de la réduction d’impôt serait supérieur au montant de l’impôt, il ne peut y avoir de remboursement. Votre impôt est donc ramené à 0 €.

Le crédit d’impôt ou réduction d’impôt : 

Le crédit d’impôt est également déduit de l’impôt calculé.

Contrairement à la réduction d’impôt, si le crédit d’impôt est supérieur au montant de l’impôt. Le surplus ou la totalité si vous n’êtes pas imposable et donne lieu à un remboursement par la Direction Générale des Finances Publiques.

Un abattement constitue une déduction appliquée sur un montant donné. Cela permet au contribuable de ne pas être imposable sur une partie des revenus déclarés au cours d’une année fiscale. Il peut aussi être sur le montant dû après calcul de l’impôt.

Les dispositifs de défiscalisation pour investir en immobilier aux Antilles Guadeloupe et Martinique

Les mesures de défiscalisation permettent aux investisseurs primo-accédants d’alléger leurs charges fiscales en Guadeloupe. Elles facilitent la construction ou l’achat immobilier neuf dans les territoires d’outre-mer. Elles consistent en une réduction d’impôt sur le revenu.

Envie d’en savoir plus, lisez l’article dédié; investir dans les outre-mers : les dispositifs fiscaux.

Les dispositifs permettant l’obtention d’un crédit d’impôts pour investir aux Antilles : Guadeloupe, Martinique et Saint-Martin : 

Réduction impôt sur les sociétés

Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés et les entreprises soumises à l’Impôt sur le revenu effectuant un investissement dans les collectivités d’Outre-mer peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’une aide fiscale.

Les investissements sont mis en service jusqu’au 31 décembre 2025 en Guadeloupe, Martinique et Saint -Martin.

Concernant, les travaux de réhabilitation immobilière, elle doit être achevée au plus tard jusqu’au 31 décembre 2025. 

L’investissement doit être réalisé dans le cadre d’une entreprise exerçant une activité agricole ou une activité industrielle, commerciale ou artisanale. 

Cela doit concerner :

  • Travaux de rénovation 
  • Réhabilitation d’hôtel, de résidence de tourisme et de village de vacances classés.

Leur chiffre d’affaires doit être inférieur à 20 millions € au titre du dernier exercice clos. Ce seuil est réduit à 15 Millions d’euros en 2019, 10 M€ en 2020.

L’avantage fiscal correspond à une réduction d’impôt égale à 38,25% du montant de l’investissement. 

Le taux de la réduction d’impôt majoré est de 53,55 % pour les travaux de rénovation et de réhabilitation pris en charge par l’exploitant et portant sur des hôtels, résidences de tourisme ou villages de vacances classés situés dans les DOM.

Concernant le plafond de l’avantage fiscal, la réduction d’impôt ne peut excéder un montant de 100 000 € pour une même année. La réduction d’impôt s’attribue à l’impôt sur le revenu de l’année de réalisation de l’investissement.

L’article 217 un decies permet aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés qui investissent en outre-mer de déduire de leur résultat imposable le montant de certains investissements qu’elles réalisent.

Les entreprises implantées dans les Zones Franches d’Activité Nouvelle Génération (ZFANG) peuvent bénéficier d’un abattement sur les bénéfices.

L’activité principale doit être soit :

  • Agricole, 
  • Industrielle, 
  • Commerciale
  • Artisanale.

En revanche, ils doivent avoir moins de 250 salariés et réaliser un CA annuel inférieur à 50 millions d’euros. De plus, il faut un régime réel d’imposition, du régime micro-BIC, micro-BNC ou micro-BA. 

Sauf délibération contraire de la collectivité territoriale ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) le taux de l’abattement est fixé à 50 % de la base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les immeubles situés en Guadeloupe et Martinique.

Taxe foncière : 

La Martinique et la Guadeloupe peuvent obtenir un abattement renforcé de 80% de la base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les immeubles situés en Guadeloupe et en Martinique. En revanche, l’entreprise doit bénéficier d’un régime de perfectionnement actif ou d’un secteur prioritaire.

CFE aux Antilles :

L’abattement de cotisation foncière des entreprises (CFE) fait également partie des aides pour investir. En effet, les entreprises réalisant un chiffre d’affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 € sont exonérées de CFE. 

Ces îles bénéficient également  d’un abattement de cotisation foncière des entreprises (CFE) à 80 % de la base nette imposable. Cet abattement est majoré à 100 % pour la Martinique et la Guadeloupe si l’entreprise bénéficie  du régime de perfectionnement actif ou d’un secteur prioritaire.

Les subventions et aides pour les investissements immobiliers aux Antilles Guadeloupe et Martinique

En plus des avantages fiscaux, investir dans l’économie  Guadeloupe et Martinique offre des  avantages tels que l’accès à des aides régionales et européennes.

3 fonds Européen sont disponibles :

La région Guadeloupe et la région Martinique avec le soutien de l’Union européenne contribuent au financement de projets novateurs en Guadeloupe et Martinique. Cette action est destinée à réduire les disparités économiques et sociales à l’échelle des territoires conformément aux objectifs de la stratégie Europe 2020. Ces objectifs de stratégie visent à une croissance intelligente, durable et inclusive de l’UE dans son ensemble.

Les aides régionales pour l’immobilier touristiques

C’est à vous de choisir, selon votre secteur, quelle aide vous convient le mieux  avec votre type de projet d’investissement. 

Des territoires tournés vers le tourisme 

Le tourisme durable s’est peu à peu développé en Outre-mer. Il y a une transition de l’offre classique vers un modèle plus respectueux de la préservation des ressources, des populations et des cultures. 

Les Outre-mer disposent d’atouts naturels exceptionnels. Selon l’Union internationale pour la conservation de la nature (UICN) : la France possède grâce aux Outre-mer le 2e domaine maritime mondial. Il y a plus de 55 000 km2 de récifs coralliens et lagons soit environ 10 % de la superficie mondiale. De plus, 98 % de la faune vertébrée et 96 % des plantes endémiques de la France sont ultramarins.

Vous l’aurez compris, ces îles ne manquent pas de tortues et de dauphins.

Les touristes apprécient et viennent grâce à cela : le climat, le soleil, la plage, mais aussi pour sa stabilité politique. Les Caraïbes ne sont pas des territoires en situation d’instabilité politique ou en guerre.

Malgré une situation socio-économique plus défavorable en Outre-mer en comparaison avec la France hexagonale, ces territoires ont un PIB plus important que les autres îles étrangères et voisines. 

Les infrastructures, l’administration et les lois respectent les normes françaises et européennes. 

Les îles de la Guadeloupe et de la Martinique ont un climat tropical avec 2 saisons majeures : saison des pluies et cyclonique, la période des cyclones s’étend de juillet à novembre et un climat plus sec le reste de l’année. 

Cependant, les habitants sont très habitués aux tempêtes tropicales et moins fréquemment aux cyclones les habitations et infrastructures s’adaptent à ces intempéries. 

Investir dans le tourisme vert en Guadeloupe et en Martinique : 

C’est quoi le tourisme vert ? 

Le tourisme vert, appelé aussi écotourisme, est une nouvelle forme de voyage apparue il y a trente ans en opposition au tourisme de masse. C’est une forme de tourisme durable et responsable.

Le tourisme vert est une conception du voyage plus responsable visant à préserver la biodiversité et les ressources culturelles d’une zone naturelle. Le tourisme vert est très apprécié aux Antilles. Selon un rapport du Sénat en 2020, on compte 3 millions de touristes par an en Outre-mer et cela représente en moyenne 10% du PIB de ces îles.

Le tourisme vert, appelé aussi éco-tourisme, est une nouvelle forme de voyage apparue il y a trente ans en opposition au tourisme de masse. C’ est une forme de tourisme durable et responsable.

L’économie verte représente 3,9 % des effectifs du secteur marchand (hors agriculture) dans les Outre-mer. 

Bonne nouvelle : L’Union européenne finance le tourisme vert à échelle locale.    Il est porté par l’Agence de la transition écologique (ADEME) et a pour objectif de soutenir, via des aides financières, des opérateurs du tourisme dans leur démarche vers un tourisme qui tient pleinement compte des impacts économiques, sociaux et environnementaux actuels et futurs. Pour en savoir plus sur les aides régionales de L’ADEME #.

Kayak en verre
C’est quoi cette activité de kayak en verre/ transparent ? 

Le kayak transparent est un moyen unique de contempler la richesse des eaux des Antilles. Le canoë-kayak transparent est fabriqué en polycarbonate (le Molokini) et est une activité à la fois ludique et amusante, pour sensibiliser sur ce milieu fragile qu’est l’écosystème sous-marin. 

Investissement immobilier touristique : 

Pour investir dans une location saisonnière, il faut tenir compte des atouts de l’île et acheter un bien au plus près des lieux très fréquentés par les touristes. Il faut donc placer la location à un endroit stratégique. De plus, un emplacement central entre plusieurs sites recherchés permet de louer plus facilement.

Quel type de location choisir ?

  • Location meublée d’un appartement 
  • Location meublée d’une villa
  • Location meublée d’un bungalow 
  • Location insolite 
Budget

Les prix de l’immobilier en Martinique et Guadeloupe sont proches des prix des grandes agglomérations hexagonales. En effet, une demande forte et un espace limité ont fait monter la valeur des habitations. Mais l’opération reste très rentable puisque la location saisonnière marche presque toute l’année sur les îles des Antilles. Comme pour toute opération immobilière, plus l’appartement ou la maison est bien placé, plus la valeur sera élevée. 

Le prix moyen des m² en Martinique est de 3282 euros pour les appartements et de 3161 euros pour les maisons. Concernant la Guadeloupe le du m2 pour la maison est de 2745 euros et pour l’appartement, elle s’élève à 2423 euros. 

Cela reste, des moyennes approximatives. 

Une gestion clé en main, ça vous dit ?

Au moment de la rédaction de l’article, cette prestation de service présente en France hexagonale n’est pas proposée par une entreprise. 

Malgré les nombreux avantages de l’investissement locatif saisonnier, la location courte durée reste une activité qui demande du temps et de l’énergie. Une gestion clé en main évite ce désagrément. Si vous avez envie d’en savoir plus, voici un autre article qui pourrait vous intéresser : Investissement clé en main : qu’est-ce que ça veut dire ?

Fiscalité de la location de tourisme : 

En premier faire un choix de statut :

  • LMP : Le régime fiscal de la location meublée professionnelle est réservé aux locaux d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
  • LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel. C’est un statut fiscal qui offre plusieurs avantages comme, entre autres, de ne pas ou peu payer d’impôts sur ses loyers. 
  • SCI : Société Civile Immobilière permet de protéger le patrimoine des associés. 
  •  SAS : la société par actions simplifiée est une société commerciale qui ne peut pas faire appel à l’épargne publique. 

Si vous ne savez pas pourquoi opter et optimiser votre fiscalité, n’hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour parler de votre situation familiale et personnelle. 

En effet, la location touristique s’apparente à une activité commerciale qui se doit d’être déclarée auprès des impôts. 

  • Activités commerciales,
  • Prestations de services, 
  • Activités artisanales, 
  • Activités libérales.

En revanche, l’immatriculation est payante d’environ 26 € pour les agents commerciaux.

Concernant les loueurs qui ne résident pas en France hexagonale, ils ont les mêmes obligations. De plus, lorsque le montant n’excède pas 760 € par an, vous êtes exonéré d’impôts. 

Une autre démarche à faire est de déclarer la location à venir à la mairie. N’attendez surtout pas d’avoir déjà loué, car c’est une procédure de déclaration préalable. Par la suite, il faut remplir un cerfa pour être en règle. Une partie est également prévue pour les périodes prévisionnelles de location.

Il est important de déclarer les revenus d’une location saisonnière. Si vous êtes en location meublée, la déclaration se fait dans la catégorie BIC. Il s’agit des Bénéfices Industriels et Commerciaux. 

Il est applicable de droit et son seuil maximal est de 180 000 € de recettes pour la fourniture de logement. Un abattement forfaitaire de 71 % est appliqué sur le montant des recettes brutes portées à la case NO de la déclaration d’impôt sur le revenu 2042 C.

Vous aurez à choisir entre le régime forfaitaire ou réel. Vous aurez donc peut-être des impôts à payer sur vos bénéfices. 

Le régime réel simplifié d’imposition s’applique lorsque les seuils énumérés au sein du régime forfaitaire de la micro-entreprise sont dépassés ou lorsque le contribuable exerce une option.

 Les impôts et d’autres frais peuvent s’ajouter : 

  • Paiement pour passer une annonce sur une plateforme 
  • Taxe de séjour demandée par certaines communes. 

Dans ce dernier cas, vous pouvez transmettre le  montant dans le prix de la location.

La  taxe de séjour est  importante pour que les villes maintiennent des services de qualité. Les sommes sont réinvesties par la commune principalement pour l’accueil et les services dédiés aux touristes. 

À savoir sur Saint-Barthélemy :

Les marchandises qui entrent sur l’île sont taxées à 5%, ce qui fait que la vie y est assez chère. Ses avantages fiscaux sont particulièrement attractifs et attirent de multiples investisseurs français et internationaux. Concernant l’impôt, ceux qui y vivent depuis plus de 5 ans peuvent se réjouir  d’un régime très favorable leur permettant d’échapper à l’impôt sur le revenu et à l’IFI,aux droits de succession et à la TVA.

Les obligations des sites de locations : 

Pour faire connaître votre bien saisonnier aux futurs vacanciers, vous allez certainement le mettre sur des site de location saisonnier tels que : 

  • AirBnB : prends entre 14% et 16 %
  • Abritel : les frais de service s’élève à 9 %
  • Le bon coin : ce site prend un pourcentage de 6 %
  • Booking.com : elle s’èlève à 15 %

Des sites spécialisés des Antilles uniquement :

  • Casamundo : ce site à des partenariat  avec Your.rentals, E-domizil et booking.com et prennent un pourcentage entre 15% à 20 %

Globalement le chiffre d’affaires est imputé aux frais de location donc à en tenir compte dans les charges.

  • Sous-les-cocotiers.com : se site d’annonce de location saisonnière est destiné à la région Martinique et Guadeloupe. Ce site dispose d’un abonnement pour mettre des annonces par mois allant de 3 euros à 16,58 euros par mois. Pour que cela soit rentable il faut bien louer tous les mois ses logements. 

La réservation de l’hébergement en ligne progresse (67 %) avec une augmentation de la part de marché des plateformes collaboratives. 

Attention alors : si vos annonces sont publiées via un site internet, celui-ci a des obligations. 

À ce jour, le site de location doit en tant qu’intermédiaire vous fournir un récapitulatif. On y trouve le montant brut des transactions sur l’année à déclarer aux impôts. Il ne vous reste plus ensuite qu’à choisir votre type de régime. Il en existe de deux sortes : le régime forfaitaire ou le régime réel comme je l’ai dit juste au-dessus. De plus, des abattements sont possibles pour les non-professionnels.

Frais de notaire : 

Les frais de notaire correspondent à l’ensemble des frais légaux et fiscaux liés à l’acquisition d’un bien immobilier. 

Les frais de notaire regroupent en réalité le paiement de : 

  • Taxes
  • Impôts
  • Droits de mutation
  • Frais de dossier
  • Frais d’enregistrement

Pour l’investisseur immobilier locatif  

Informations pour l’investisseur résidant hors Guadeloupe, Martinique

Pour commencer, il faut regarder votre budget pour savoir combien d’apport vous voulez apporter dans votre investissement.

Deuxième étape, regarder les banques !

Les différents types d’investissements

Statut pour investir en Guadeloupe et Martinique 

Il est indispensable de déclarer son activité auprès des impôts et de s’immatriculer même pour le statut de LMNP. Ce qui confère le statut de non professionnel sont les conditions suivantes : 

  • La somme des recettes générées par ses locations doit être inférieure à 23 000€ par an.
  • La somme des recettes générées par ses locations doit représenter moins de 50% des revenus du ménage.

Point def’

LMNP = Loueur Meublé Non Professionnel, par défaut c’est le statut le plus prisé pour les bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. 

Côté équipement, le bien mis en location doit mettre à disposition  des locataires une liste précise de prestations et équipements définis par la loi Alur. 

Cette loi vise à améliorer :

  • L’accès au logement et à la protection des personnes vulnérables.
  • Réguler le marché immobilier. 
  • Établir un équilibre entre les différents acteurs du marché immobilier.

La check-list des équipements indispensables : 

Le logement doit contenir au minimum :

  • Une literie avec couette ou couverture
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher (rideaux épais ou volets)
  • Une table et des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager adapté au logement

Pour l’espace cuisine :

  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Des plaques de cuisson (intégrées au four ou séparées)
  • Un réfrigérateur et un congélateur (le congélateur peut n’être qu’un compartiment du réfrigérateur)
  • Des ustensiles de cuisine (casseroles et poêles)
  • De la vaisselle (assiettes, couverts, verre)

On fait le point en détail dans notre article : Investir dans l’immobilier en 2022.

Comment choisir son investissement ? 

Beaucoup de choix peuvent s’ouvrir à vous pour investir dans le saisonnier.

De plus, la location saisonnière offre plusieurs types de bien.

Investir dans l’immobilier dépend avant tout de votre projet.

En tant que particulier, vous pouvez proposer ce type d’hébergements aux touristes et vacanciers de passage : 

  • Gîte
  • Villa
  • Bungalow
  • Appartement à louer
  • Atypique

Pour rappel, la location saisonnière est une location de courte durée. La loi Hoguet est claire en ce qui concerne la location de vacances entre particuliers.

Un locataire n’a pas le droit de louer plus de 90 jours d’affilée autrement le contrat doit se transformer en location longue durée. De plus, il est impossible, dans la plupart des cas, pour le locataire comme pour le propriétaire de prolonger. 

Comme pour les autres locations, la location saisonnière doit disposer d’une rédaction d’un bail écrit. Ce document doit être signé par les deux parties. On y indique les éléments suivants :

  • Noms et coordonnées du locataire et du propriétaire, 
  • Adresse de la location
  • Durée, la période
  • Prix
  • Modalités de la location
  • Caution

À l’arrivée et au départ du locataire, il est conseillé de réaliser un état des lieux avec un descriptif détaillé. Sans cela en cas de litige difficile de se retourner contre le touriste indélicat.

Vous avez l’obligation d’assurer la sécurité des locataires : électricité conforme aux normes ou encore détecteur de fumée.

À propos de la location meublé saisonnière : 

L’un des grands avantages de la location meublée saisonnière ou location meublée de courte durée, c’est sa grande rentabilité par rapport à la location nue. On estime que ce type de location permet au propriétaire bailleur de dégager près de 10 % de rentabilité voire beaucoup plus selon le prix d’achat initial, mais aussi : 

  • Emplacement du logement 
  • La saison
  • État du bien immobilier. 
  • Concurrence sur le marché

En effet, ce type de location permet de ne pas être contraint par un plafonnement de loyer. 

Voici d’autres avantages de louer un meublé en saisonnier :

  • Risque de loyer impayé bien moins important voire nul : dans le cadre de la location meublée saisonnière. Le locataire a l’obligation de payer intégralement son séjour avant son entrée dans le bien. Pas besoin donc de souscrire une garantie de loyers impayés.
  • Grande flexibilité : le propriétaire bailleur est libre de gérer son calendrier de location comme il l’entend. 
  • Un logement mieux entretenu et qui se dégrade donc moins rapidement : avec la location meublée, de courtes durées, le logement est occupé fréquemment, mais sur un temps court. L’état des lieux réalisé régulièrement avec les entrées et sorties.
  • Fiscalité avantageuse : si la location meublée saisonnière profite d’une aussi grande rentabilité, c’est aussi parce que ses gains vous permettent de profiter d’une imposition bien plus avantageuse qu’une location classique.

Gîte/Villa/Bungalow/Appartement à louer/Atypique, c’est quoi la diff ?

Point def’

Bungalow : une habitation à louer basse, généralement en bois, entourée de vérandas.

Atypique : des logements à louer hors du commun, allant de bulles dans lesquelles dormir, à des cabanes dans un arbre.

Gîte : c’est souvent plus chaleureux et plus humain, le gîte à la particularité d’être meublé et fait partie de ce que l’on appelle la location saisonnière. C’est au départ chez l’habitant ou dans une dépendance d’un particulier qui propose une chambre, une maison ou un appartement, tout équipé, mis à disposition du vacancier. Les gîtes sont prévus pour accueillir entre 2 et 15 personnes, ils sont classés en fonction du niveau de confort. Ce type de location est très apprécié aux Antilles. Le point de différenciation, le propriétaire assure lui-même la relation est à proximité, il est plutôt disponible pour les vacanciers sans que cela ne soit du service hôtelier H24.

Créer ou reprendre un gîte ? 

Le gîte étant très démocratisé sur ces territoires, la concurrence est forte. Se pose la question de la reprise d’activité d’un gîte existant ou la création d’un gîte. 

Le gîte situé dans une région touristique telle que les Antilles peut obtenir un rendement de l’ordre de 8 000 à 12 000 euros par gîte et par saison. Pour calculer le seuil de rentabilité du gîte, vous devez prendre le prix de votre location et y déduire 30 % de charges variables. 

La reprise parfois s’impose lorsque sur votre secteur, il n’est pas possible de créer ou de transformer un gîte. C’est le cas pour les emplacements les plus prisés au bord de la mer. 

Statut gîte : 

Si un gîte est considéré comme une activité occasionnelle soit moins de 4 mois par an, le propriétaire n’est pas obligé de choisir un statut juridique. 

Il est tout de même qualifié en loueur meublé non professionnel LMNP tant que le revenu annuel est inférieur est de 23 000 euros.

De ce fait, le propriétaire ne paie pas de cotisations sociales sur les revenus du gîte. En revanche, il n’a pas droit à la retraite ni à l’assurance-maladie.

Si le gîte est une activité principale, le propriétaire est obligé de choisir un statut juridique. 

Pour les revenus annuels inférieurs à 70 000 €, le statut d’auto-entrepreneur est le plus approprié. Ainsi, le propriétaire est exonéré de TVA.

Les démarches et les conditions pour ouvrir un gîte sont : 

  • Déclaration du gîte auprès de la mairie, de l’office de tourisme et de l’administration fiscale.
  • Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et au centre de formalités des entreprises (CFE).
  • Obtention de l’agrément de l’agence nationale des chèques-vacances.

Si le gîte peut accueillir plus de 15 personnes, des travaux de mise en conformité doivent être réalisés pour répondre aux normes d’accessibilité, de sécurité et d’incendie (normes ERP)

Quels sont les sites pour reprendre un gîte, hôtel ou encore un restaurant ?

Pour acheter votre gîte , hôtel ou restaurant de votre rêve, il existe des sites spécialisés tels que :

Si vous voulez investir à Saint-Barthélemy, il existe des agences comme :

Pour quel type d’investisseur ?

Pour les Primo-accédants

 

Une personne est en primo-accédant lorsqu’elle vient d’acquérir une maison. En revanche, elle n’a jamais été propriétaire depuis les deux années précédentes. Un propriétaire qui loue sa résidence principale peut également bénéficier de ce statut. 

Financer son investissement immobilier aux Antilles 

Investir dans l’immobilier en Guadeloupe et  Martinique sont des îles intéressantes, grâce à leur paysage magnifique, les plages de rêve, la flore exceptionnelle, et la mer transparente et ses nombreuses traditions.

Quelle banque pour financer l’immobilier aux Antilles ?

Du côté de la banque, la plupart des grands réseaux bancaires nationaux acceptent ce type d’investissement. Cependant, concernant les banques mutualistes, il vous faudra vous tourner vers les interlocuteurs ayant une implantation régionale sur le territoire. 

En effet, si vous êtes client de la caisse d’épargne, crédit agricole, crédit mutuel etc. Il vous faudra prendre attache directement avec la banque implantée directement sur le territoire. Néanmoins, il arrive que votre banque puisse faire une exception sous condition. 

En revanche, la prise de garantie est parfois complexe sur certains territoires et il faut donc de passer par un organisme de caution telles que : 

  • Crédit Logement 
  • CAMCA 

Une société de caution mutuelle est une agence de crédit constituée en société coopérative entre :

  • Commerçants, 
  • Industriels, 
  • Artisans, 
  • Sociétés commerciales 
  • Membres de professions libérales. 

Leur but est d’apporter une garantie bancaire à ses membres.

Conditions pour l’obtention d’un prêt ?

 

Les conditions ne diffèrent pas des conditions que l’on peut trouver en France hexagonale. 

Le CDI est une des clés pour obtenir un financement immobilier, mais ce n’est pas une obligation. 

C’est le rêve de devenir propriétaire d’un bien immobilier sur une île paradisiaque comme la Guadeloupe ou la Martinique.

Pour réaliser ce projet, il faut un  prêt immobilier !

Ce prêt va vous permettre de financer votre nouvelle acquisition et vous engage sur le long terme. 

 Il faut donc prendre en compte : 

  • Liquidité,
  • Apport personnel, 
  • Durée du prêt.

L’établissement financier, qui va vous accorder le prêt, doit  s’assurer que vous êtes en mesure de le rembourser sur une période assez longue.

De ce fait, une entrée d’argent régulière est primordiale. En vous accordant un financement immobilier, la banque prend un risque qui s’étale sur toute la durée de remboursement. 

Elle doit donc garantir que vous pourrez rembourser un montant fixe mensuel. 

Si vous avez un contrat de CDI, vous allez avoir plus de chance d’obtenir l’accord de financement. 

En revanche, avec un CDD, c’est plus difficile. Vous ne savez pas si vous aurez une période d’inactivité suite au CDD ou si votre salaire restera identique. Dans ce cas, vous pouvez aussi difficilement garantir ou justifier une rentrée d’argent régulière.

Quel est le taux d’endettement maximum à ne pas franchir  ?

Le taux d’endettement est un critère à prendre en considération. C’est un  conseil important, car il va vous aider à monter et à présenter à votre banque un dossier fiable pour le prêt.

Vos prêts en cours et charges de types : pension alimentaire ainsi que la mensualité du nouveau prêt immobilier et l’assurance du prêt ne peuvent excéder 35% de vos rentrées d’argent. 

De plus, si vous avez d’autres charges ou des autres prêts à rembourser, la totalité ne doit être supérieure à un tiers de vos rentrées totales de liquide.

Les 65% restants, sont ce qu’on appelle le « reste à vivre » et vous permettront de couvrir vos dépenses mensuelles.

Combien faut-il d’apport ?

Toutes les banques ou établissements de crédit veulent connaître avant d’accorder le prêt.

En règle générale, vous allez avoir un apport d’au moins 10% de la somme totale empruntée.

Cet apport personnel permet de payer certains frais en rapport avec l’acquisition immobilière.

À savoir :

Pour investir dans la location saisonnière, les banques peuvent être frileuses et demanderont  aux investisseurs un apport plus important qui peut être jusqu’à plus de 30 % du projet. C’est à prendre en compte si vous avez en tête les niveaux d’apport demandés pour un achat de résidence principale pour un investissement classique.

Le prêt à taux 0 : les primo-accédants / Plan de financement 

Le prêt à taux zéro représente l’une des aides les plus sollicitées par les primo-accédants. Avec ce prêt, vous pouvez bénéficier d’un  financement jusqu’à 40 %  du coût d’acquisition de votre logement. Cet avantage peut être complété par d’autres prêts tels :

  • Prêt conventionné, 
  • Prêts complémentaires.

Concernant son remboursement, il s’étend sur 20 à 25 ans maximum avec ou non un différé pouvant aller jusqu’à 15 ans.  

La Guadeloupe et la Martinique sont en zone B1, il faut donc respecter les conditions de revenus suivantes : 

Tableau des conditions de revenus 

Comparaison des prix de types de location

 

Acheter à Saint-François en Guadeloupe :

L’achat tourne autour de 200 000 euros pour un appartement 2 pièces d’environ 50 m2.

Pour un bungalow, l’achat est dans les 400 000 euros pour un 4 pièces et environ 100 m2.

Pour une villa, l’acquisition est en moyenne de 600 000 euros pour un 6 à 8 pièces allant jusqu’à plus de 200 m2.

Point def’

Le plan de trésorerie permet d’anticiper la santé financière à très court terme d’une entreprise donc de votre location saisonnière. Pour établir ce bilan de trésorerie, il faut établir un tableau dans lequel seront inscrits les encaissements et les décaissements prévus, en les répartissant mois par mois.

Comment faire un business plan ?

Un business plan aide à analyser et étudier votre projet immobilier.

Il permet de détailler plusieurs éléments essentiels à la réussite d’un investissement locatif comme :

  • Rentabilité du bien
  • Coût de l’opération
  • Prévisionnel : recettes, dépenses (charges, impôts, travaux)
  • Moyens de défiscalisation : loi Pinel, Malraux, le statut LMNP.

Pour réaliser votre business plan, vous devez synthétiser votre projet et indiquer certains  les éléments :

  • Décrire votre projet : investissement locatif en vue de générer des revenus complémentaires, ou une plus-value.
  • Décrire votre situation actuelle.
  • Expliquez votre situation patrimoniale.
  • Décrire le bien immobilier en question.
  • Les travaux éventuels envisagés.
  • Le plan de financement : indiquez le montant et la durée du crédit, l’apport personnel. Vous pouvez également préciser votre taux d’endettement, votre capacité d’emprunt et déterminer votre reste à vivre.
  • Établir un prévisionnel : il s’agit d’en ressortir la rentabilité du projet. Vous devez préciser les recettes et les dépenses prévues. Il convient aussi de prendre en compte les impôts fonciers.

Démontrer à travers votre business plan à votre financeur potentiel que votre projet locatif est viable et durable ! Ne mettez pas de chiffres fantaisistes déconnectés du marché !

L’exercice du business plan vous permet de vérifier si vous pourrez vivre de votre activité et faire face à l’ensemble des charges inhérentes. Votre banquier quant à lui souhaite savoir si vous pourrez rembourser le prêt et rester à l’intérieur des ratios financiers de la banque.

Pour cela, prenez en compte les éléments suivants :

  • Coût de l’opération :
    • montant du bien,
    • les frais de notaire,
    • les travaux, apport personnel,
    • le crédit.
  • Dépenses liées au bien :
    • charges de copropriété ou entretien du bien
    • taxe foncière,
    • assurance  du bien
    • Frais de mise en location sur les sites de réservations
    • Marketing et communication
  • Impôts fonciers ATTENTION À NE PAS NEGLIGER. 
  • Frais comptable, ou logiciel de comptabilité
Comment rentabiliser son investissement immobilier aux Antilles ?

Voici quelque idée pour rentabiliser un investissement immobilier :  

  • Faire de la publicité pour votre annonce sur des OTA pour “Online Travel Agency” se sont des sites internet d’agrégation d’annonces et de réservation d’hébergements. Les plus connus sont :  Airbnb, Booking, Hotels…. Mais vous pouvez aussi positionner votre annonce sur des plateformes de mise en relation entre particuliers comme : Leboncoin, PAP, antilleslocation.com

La promotion de votre logement est un budget, prévoyez un budget publicitaire. Il sera sûrement beaucoup plus élevé que ce que vous imaginez. Prévoyez  donc environ 1 000 euros par an. 

  • Il est judicieux d’investir dans votre propre site web avec des photographies professionnelles du logement et des extérieurs 
  • Bouche à oreille. 
  • Rénover son logement régulièrement
  • Installer un jacuzzi ou encore proposer Netflix, des ventilateurs ou climatisation…   

Où trouver des biens immobiliers ?

Il existe différents site d’annonces locales tels que :

  • Domimmo
  • 97immo
  • Villa prestige 
  • Logic-immo
  • Seloger

Gestion de son investissement immobilier en Guadeloupe et Martinique

Quelques informations importantes à connaître pour déléguer la gestion de votre bien

  • Conciergerie
    • La gestion des locations touristiques et la promotion du bien 
    • La gestion de annexe du bien : ménage, petit-déjeuner
  • Gestion locative de biens loués meublés ou non à l’année
    • Gestion des locataires à l’année : paiement des loyers 

Envie d’en savoir plus ?  Appuyer sur Tout savoir sur la gestion locative 

 

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez éviter les charges de la gestion de la location saisonnière. Pour obtenir un service de gestion locative saisonnière, tournez-vous vers une agence immobilière classique ou vers une société spécialisée dans la location sur la courte durée. Voici quelques agences aux Antilles :

  • GestADOM : pour gestion locative complète de courte durée, cette agence prend 25 % TTC des revenus générés et 15 % sur la gestion locative complète de moyenne durée. 
  • Antilles Conciergerie : Pour savoir combien leur service coûte, vous pouvez les contacter directement sur le site. 
  • Madikeys: Prix en formule avec des réductions allant de 5% à 20 %.

En général, les prix  varient en fonction de l’emplacement de la propriété et de la conciergerie elle-même. Les frais peuvent aller de 10 % à 50 %. .C’est donc  une part très importante de votre revenu. 

Dans les deux cas, les prestations qui vous seront proposées seront bien adaptées aux spécificités des locations saisonnières, que ce soit au niveau de la gestion du bien, ou encore en ce qui concerne le secteur géographique dans lequel il se trouve.

Voici les principales prestations de services en gestion locative saisonnière proposés par une agence :

  • Promotion du bien sur le web
  • Recherche et étude des locataires
  • Etats des lieux et visites de l’appartement
  • Service client pendant toute la durée du bail 
  • Gestion du ménage 
  • Contrôle régulier de l’état du bien

Si vous faites un investissement locatif aux Antilles, que vous y résidez ou non, vous pouvez faire gérer votre bien immobilier. Faire un lien vers l’article sur la mise en gestion pour la location nue ou meublé en agence

  • Déléguer auprès d’une conciergerie 
  • Gestion des locations du bien immobilier
  • Gestion des services annexes

En-dehors de cela, il faudra également prévoir des charges en plus comme les frais d’eau. En saisonnier, cela varie beaucoup entre chaque locataire.

La base d’une consommation de 120 m3 de consommation annuel. 

Le coût de l’électricité peut également varier. Faites faire des estimations auprès de votre fournisseur d’énergie si vous n’avez pas d’antériorité.

Comment aménager son meublé touristique aux Antilles ? 

Lorsque vous décorez votre location courte durée, vous devez opter pour un style photogénique. La majorité de vos réservations se font à distance et après visualisation de photos. Rappel utile : un meublé de tourisme doit en premier lieu plaire aux touristes. Cependant l’image de votre intérieur doit refléter et rester fidèle à ce que vous proposez, au risque de créer de la déception,.

N’hésitez pas à prendre conseil d’un-e décorateur-ice d’intérieur qui saura apporter un cachet et une réelle plus value à votre intérieur. 

Vous pour votre décoration intérieure : 

Épuré et simplicité
La tendance actuelle est à l'épuré et la simplicité avec un retour au ton naturel et des éléments naturels. Misez sur la mise en avant des matériaux bruts des tropiques pour attirer l'œil des touristes.
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Piscine et barbecue
Si la propriété n’est pas à moins de 10 minutes d’une plage, pensez à une piscine. Un espace barbecue est également une bonne idée. En option vous pouvez proposer l’accès à un jardin tropical ou un jacuzzi, les 2 c’est encore mieux.
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Qualité et fidélisation
Les petits détails tels que du linge de maison de bonne qualité, des assiettes, des couverts et de la verrerie agréables à regarder comptent dans la fidélisation des clients. 
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Cuisine et location
La cuisine est l’un des espaces les plus importants d’une location saisonnière. Elle est d’ailleurs un facteur de différenciation majeur entre une location courte durée et un hôtel classique.  Pour cela, concevez une cuisine fonctionnelle ayant un maximum d’équipements même si ceux-ci ne sont pas obligatoires. La liste des fournitures à aménager se trouve plus haut.
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Tissu et luxe
Ajouter une touche luxe dans votre bien en location, cela peut être un objet clé. Mettre un tissu d’aspect soyeux et moelleux, comme le velours ou la soie peut également matcher.
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Pour augmenter le rendement de vos locations, pourquoi pas proposer une voiture électrique aux vacanciers. Au préalable, pensez à prévoir une prise électrique dédiée. En effet, le meilleur moyen de locomotion aux Antilles est la voiture.  La location peut aller 200 euros à + de 400 euros la semaine. 

Au niveau des travaux et de l’ameublement, les prix peuvent varier entre 3000 euros et plus de 6000 euros selon la taille du logement. Les locataires ne sont pas très soucieux du matériel et il faut donc acheter des nouveaux couverts ou verres très souvent. Ce sont des frais supplémentaires à prendre en compte, malgré la caution que donne les locations.  Des déplacements sont à prévoir avec  l’essence. Il faut donc prévoir 5 à 10 % de rentrées d’argent pour renouveler les équipements. 

Des matériaux qui durent dans le temps et le mieux comme  des  matériaux qui possèdent une faible empreinte environnementale. 

Les travaux de rénovation portent sur l’énergétique, vous pourrez profiter de plusieurs aides pour alléger le montant de la  facture tel que :

  • Crédit d’impôt, 
  • Eco-prêt à taux zéro, 
  • TVA à taux réduit, 
  • Exonération de la taxe foncière ou la prime pour les propriétaires à revenu modeste.

Des aides et des prêts financiers existent pour faire des travaux d’amélioration dans votre logement ou des travaux de rénovation. Ma Prime Rénov permet de financer les travaux effectués ou vos dépenses en rénovation énergétique. Pour votre information, cette prime est versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). 

La prime est plafonnée à 2000 euros pour les ménages appartenant à la catégorie de revenus « très modestes » et à 1 600 euros pour les ménages appartenant à la catégorie de revenus « modestes ».

Faire “étoiler”ou obtenir un classement pour son meublé touristique ? 

Classer son bien comporte de nombreux avantages : 

  • Bénéficier d’un abattement fiscal de 71% au lieu de 50% sur les recettes de la location saisonnière.
  • Bénéficier à vos clients du montant de taxe de séjour le plus avantageux.
  • Afficher vos étoiles pendant 5 ans et pas d’abonnement annuel à payer auprès d’un label privé.
  • Référentiel qualité nationale et reconnue de par le monde.
  • Augmenter vos revenus avec un hébergement plus visible
  • Valoriser vos efforts grâce à une certification.
Quelles sont les démarches à effectuer ?

Vous pouvez vous adresser à l’entreprise Kauri Conseil.  Kauri Conseil permet, sous l’accréditation COFRAC (Comité Français d’Accréditation ) du cabinet In Auris, aux propriétaires d’hébergements touristiques de valoriser leur établissement grâce au classement en étoiles Atout France.

  • Faire une vérification pour faire  une éligibilité de votre établissement au classement. 
  • Faire un choix du classement, entre 1 et 5 étoiles. 
  • Visite de classement sur RDV.
  • Transmission du rapport de contrôle et la décision de classement.

Le marché du gîte en Guadeloupe et Martinique

Presqu’au même niveau d’occupation que les hôtels, le marché du gîte en Guadeloupe et Martinique tire son épingle du jeu. La demande reste forte et continue ces dernières années.    

En Guadeloupe, l’hébergement et la restauration dégagent une meilleure marge qu’en Martinique

Dans la branche de l’hôtellerie-restauration, le taux de valeur ajoutée, qui rapporte la valeur ajoutée au chiffre d’affaires, est de niveau équivalent aux Antilles. Dans l’hébergement touristique martiniquais la valeur ajoutée représente 48 % du chiffre d’affaires contre 43 % en Guadeloupe. La tendance est inversée dans la restauration où le taux de valeur ajoutée atteint 39 % en Guadeloupe et 37 % en Martinique

Il y a plus de chiffres d’affaires de l’hôtellerie en Martinique. En revanche, en Guadeloupe, leur chiffre d’affaires est plus élevé dans la restauration. 

En plus des hôtels, la Guadeloupe et la Martinique proposent un grand nombre de meublés touristiques qui, d’après l’Observatoire Régional du Tourisme, attirent 30 % des touristes séjournant sur le territoire.

Les croisières amènent, elles aussi, des touristes qui visitent le territoire mais n’effectuent pas de nuitées. En 2017, 467 000 touristes ont visité la Martinique dans le cadre d’une croisière, dont 406 000 pour lesquels la croisière était basée dans la région. En Guadeloupe, 320 000 touristes ont visité les îles de l’archipel dans le cadre d’une croisière, dont 214 000 pour lesquels la croisière était basée dans la région.

INSEE

Avec les croisières,  il y a beaucoup de touristes étrangers qui viennent seulement la journée aux Antilles. 

En Guadeloupe, l’offre hôtelière repose sur 49 établissements, principalement des 3 étoiles (17 hôtels) et des hôtels non classés (18 hôtels). Ces hôtels offrent plus de 6 000 lits, principalement au sud de la Grande-Terre (2 570 lits en hôtellerie au Gosier, 1 920 à Sainte-Anne et 460 à Saint-François). 

Les touristes qui viennent le plus sont les français provenant de la France hexagonale. 

En 2017, la fréquentation dans les hôtels antillais s’établit à 2 500 000 nuitées, réparties de manière équitable entre la Guadeloupe et la Martinique. La majorité de ces nuitées sont effectuées par des Français provenant de France hors Antilles (63 % en Martinique et 59 % en Guadeloupe, dont 1 % provenant de Guyane). La clientèle antillaise concentre 21 % des nuitées. Néanmoins, les touristes antillais privilégient leur région de résidence. Les touristes étrangers arrivent en troisième position avec 18 % des nuitées. Ils se tournent davantage vers la Guadeloupe que vers la Martinique. 

Beaucoup de Français provenant de la France Hexagonal proposent des logements saisonniers aux Antilles. La plupart le font dans des hôtels antillais. 

Frequentation touristique

Quelles sont les attentes des touristes en Guadeloupe et Martinique ? 

Selon leur provenance, les touristes ne sont pas attirés par les mêmes pôles touristiques. En Guadeloupe, les hôtels du sud de la Grande-Terre sont fréquentés majoritairement par des Français métropolitains. Dans la commune de Deshaies, la clientèle étrangère est bien plus présente que sur le reste du territoire. Alors que pour les Saintes, le tourisme interne est plus important que pour le reste de la Guadeloupe.

Les Français provenant de la France hexagonale ne sont pas attirés par les mêmes zones de location et touristiques que les étrangers qui proviennent d’autres continents. 

Les touristes, lorsqu’ils viennent aux Antilles, attendent de voir des choses qu’ils n’ont pas l’habitude de voir. La faune et la flore font la richesse des Antilles et les touristes viennent spécialement pour cela.

Tortue, dauphin et iguane, ces îles sont remplies d’animaux qu’on ne voit pas en France hexagonale. Des paysages et des cascades idylliques à couper le souffle font également la beauté de ces îles, mais aussi le beau temps, sans oublier la culture antillaise. 

Où investir en Guadeloupe pour un investissement de tourisme :

Où investir en Guadeloupe : 

La commune de Deshaies, second pôle touristique, concentre plus de 860 lits en hôtellerie. Enfin, la commune de Terre-de-Haut, dans l’archipel des Saintes, compte 280 lits. Néanmoins, plus de 90 % de l’offre d’hébergement se fait par l’intermédiaire de résidences secondaires qui peuvent être proposées en location touristique, soit 77 840 lits. Ainsi, les communes du sud de la Grande-Terre, Le Gosier, Sainte-Anne et Saint-François, comptent respectivement 40, 75 et 110 lits touristiques pour 100 habitants. La commune de Deshaies offre 160 lits pour 100 habitants, et celles de Terre-de-Haut et de Terre-de-Bas respectivement 100 et 60 lits pour 100 habitants.

INSEE

En effet la Guadeloupe dispose de nombreux hébergements touristiques pour les touristes. Il y a d’ailleurs plus de lit pour les vacanciers que la population locale.

Le marché locatif en Guadeloupe

En Guadeloupe, les nuitées étrangères sont plus nombreuses que les nuitées des résidents alors que la situation est inverse en Martinique. Ces visiteurs étrangers viennent principalement d’Europe et d’Amérique du Nord. L’arrivée de la clientèle nord-américaine s’explique essentiellement par l’ouverture de lignes directes et régulières depuis New York ou encore Fort-Lauderdale en Floride. Il est donc important de proposer des locations avec des traductions en langue anglaise pour accueillir cette clientèle.

La demande de logements touristiques est très demandée en Guadeloupe par la population étrangère. Le tourisme y est très présent dans la région et il existe différents types de clientèle. 

L’avantage des investissements locatifs en Guadeloupe étant concentré en bord de mer, les prix de l’immobilier sont plus importants sur les zones prisées. Démarquez-vous de vos concurrents en ayant une offre irréprochable sur les secteurs très demandés où vous pouvez choisir l’alternative d’un investissement hors des secteurs habituels en ayant une offre originale cependant, il vous faudra communiquer plus sur votre offre. 

Où investir en Martinique pour un investissement de tourisme : 

Où investir en Martinique :

En Martinique, les touristes étrangers semblent préférer Sainte-Anne. Aux Trois-Îlets, la clientèle française venue de métropole est plus importante que pour le reste de la Martinique. Alors que les Martiniquais préfèrent les communes du Diamant et du Vauclin.

La diversité des touristes permet, aux Antilles, de conserver une activité touristique toute l’année. En effet, les touristes européens et nord-américains sont principalement présents en hiver, haute saison touristique aux Antilles caractérisée par la présence d’opérateurs aériens low cost pour la clientèle américaine. Les Antilles françaises, du reste de la Caraïbe ou d’Amérique du Sud permettent d’assurer une activité hôtelière en été.

Le climat tropicale permet une saison touristique sur l’ensemble de l’année.  Selon les saisons, on peut constater qu’il y a des touristes venant de différents continents. Aux Antilles, les activités touristiques varient selon les endroits.

Le secteur le plus prisé de la Martinique sont : 

  • Saint-Luce,
  • Saint-Anne,
  • Le Diamant
  • Les Trois Ilets
  • Tartane à Trinité.

Ce sont des zones proches des stations balnéaires et c’est le mieux pour louer aux vacanciers. 

Si vous voulez mettre votre location dans une ville remplie de culture la commune, alors ça sera la commune de Saint -Pierre. Si c’est la verdure qui vous fait plus envie pour louer alors mettez votre bien en location proche de la montagne de Pelé.

Avec un bien en location saisonnière, en Martinique ou en Guadeloupe, le bien peut être loué 2 à 3 fois plus cher qu’une location de longue durée.

De plus, en optant pour la location saisonnière, il est possible de disposer de votre bien à n’importe quel moment, contrairement à la location longue durée où votre logement est occupé en permanence par vos locataires.

Comment se porte le marché de la location en Guadeloupe ?

Le marché locatif résidentiel en Guadeloupe

En 2013, la Guadeloupe compte 214 000 logements, dont 78 % de résidences principales. Le parc a doublé en 30 ans : près de trois résidences principales sur dix ont été construites depuis le début des années 2000. Les trois quarts des résidences principales sont de type individuel, le collectif restant peu présent dans les constructions récentes. Comme en France métropolitaine, six ménages sur dix sont propriétaires de leur logement, mais l’accession à la propriété reste limitée, en lien notamment avec les faibles revenus de la population. Les locataires du parc social et les logés gratuitement sont plus nombreux que dans l’Hexagone. Le parc social permet notamment d’héberger les nombreuses familles monoparentales présentes en Guadeloupe, tandis que les logés gratuitement sont pour moitié des personnes seules. Le parc locatif disponible dans le secteur libre est peu présent.

Les ménages aux Antilles ont du mal à acquérir un bien à cause des faibles revenu. En effet, il y a plus de personnes en logements sociaux qu’en France Hexagonale, en revanche les secteurs sociaux sont peu présents.

Le marché locatif de vacances en Guadeloupe 

Des plages attractives
Climat tropical Guadeloupe
Tourisme

Où investir en immobilier en Guadeloupe : 

On trouve beaucoup de maisons individuelles et ce sont des résidences très prisées.

En effet, ces villes sont pourvoyeuses d’emplois et d’activités et permettent d’être à proximité des commodités : transports en commun, centres commerciaux, cinémas etc… 

Comment se porte le marché de la location en Martinique

Le marché locatif résidentiel en Martinique

En 2013, la Martinique compte 204 000 logements, dont 81 % de résidences principales. Le parc a doublé en 30 ans, avec près d’une résidence principale sur quatre construite depuis le début des années 2000. L’habitat individuel est le plus répandu, mais le collectif est plus présent qu’en Guadeloupe, concentrant trois résidences principales sur dix, principalement en location. Le nombre de ménages propriétaires occupants de leur logement est en baisse. Les accédants à la propriété sont notamment deux fois moins fréquents qu’en France hexagonale. En effet, les faibles revenus de nombreux ménages ne leur permettent pas d’accéder à la propriété. A contrario, les logés gratuitement sont plus présents que dans l’Hexagone : près de la moitié sont des personnes seules. Les deux tiers des nombreuses familles monoparentales que compte la Martinique habitent dans le parc locatif vide, social ou du secteur libre.

Il y a moins de propriétaires en Martinique qu’en France Hexagonale, cela est dû au faible revenu de la population de l’île. En effet, la plupart des habitants vivent dans une location nu, social ou privé.

Le marché locatif de vacances en Martinique :

Le marché locatif en Martinique

En Martinique, les offres d’hébergements touristiques sont surtout concentrées au sud de l’île. La commune des Trois-Îlets propose 8 300 lits dont 1 600 en hôtellerie. Sainte-Luce regroupe 6 100 lits dont 1 500 en hôtellerie et Sainte-Anne 8 000 dont 700 en hôtellerie. Le Diamant compte 500 lits en hôtellerie. L’est de la Martinique offre également des possibilités d’hébergements touristiques près du littoral atlantique. Les communes du Diamant, du Vauclin, du François et de Trinité disposent chacune de plus de 2 000 lits dont plus de 200 en hôtellerie. Par ailleurs, les Anses-d’Arlet, Rivière-Pilote et Le Robert comptent environ 3 000 lits touristiques, malgré l’absence d’hôtels. Fort-de-France et les communes voisines regroupent 5 500 lits touristiques incluant plus de 1 000 lits en hôtellerie répartis dans sept hôtels différents 

INSEE

La Martinique dispose de différents types d’hébergement en hôtellerie ; selon les villes martiniquaises, on peut trouver d’autres moyens d’hébergement tel que les gîtes, bungalow ou encore villa cela compense donc les hôtels de la Martinique et crée de la concurrence. 

La location non-saisonnière 

L’état du marché en Guadeloupe et Martinique

En 2015, la Guadeloupe compte 223 720 logements soit 17 790 de plus qu’en 2010. Avec une hausse de 1,7 % par an, la Guadeloupe est la 4e région où la croissance annuelle du nombre de logements est la plus forte. Elle se positionne derrière la Guyane, la Corse et La Réunion. L’accroissement du parc guadeloupéen reste soutenu depuis plusieurs décennies : le nombre de logements a doublé en trente ans.

INSEE FLASH GUADELOUPE

En Guadeloupe, la demande de logement grimpe de plus en plus et c’est d’ailleurs également le cas pour la Martinique.

L’opinion des ménages guadeloupéens sur leurs conditions de logement reste mitigée malgré une amélioration depuis 1996. Seul 52 % d’entre eux sont satisfaits de leurs logements et 13 % sont insatisfaits. Ces niveaux sont supérieurs à ceux observés en Martinique mais restent inférieurs à la France métropolitaine. Le niveau de peuplement du logement est le critère le plus déterminant de la satisfaction et de l’insatisfaction. L’état général de la façade est l’élément le plus impactant sur l’insatisfaction. Le type d’habitat, pourtant central sur les questions de logement, joue un rôle secondaire sur la satisfaction. Malgré ce constat, le désir de mobilité des ménages guadeloupéens n’est pas plus marqué qu’en Martinique ou dans l’Hexagone, la mobilité reste limitée, 62 % des ménages guadeloupéens habitant dans le même logement depuis plus de 8 ans.

Audrey Naulin, Nicolas Kempf, Xavier Baert - Opinion des ménages GUADELOUPEENS sur leur logement et son environnement - Le niveau de peuplement est l’élément déterminant dans l’opinion d’un ménage sur son logement

Les logements des ménages laissent encore à désirer en Guadeloupe comparée à la France Hexagonale. En conséquence, la population guadeloupéenne reste pendant un certain temps dans le même logement et cette situation est d’ailleurs la même en Martinique.

Les ménages martiniquais sont moins satisfaits de leur logement que les ménages métropolitains. Comme parmi les Guadeloupéens, plus d’un ménage sur dix juge ses conditions insuffisantes et seulement un sur deux les estime satisfaisantes. Concernant l’environnement de leur logement, les Martiniquais ont une meilleure opinion que les Guadeloupéens de son accessibilité par les transports en commun ainsi que de l’entretien des rues et des espaces publics. Mais, ils ont une mauvaise opinion quant à la proximité des commerces. Le niveau de peuplement et les défauts des logements jouent un rôle-clé dans la satisfaction ou l’insatisfaction des ménages. En particulier, l’état dégradé de l’immeuble est le déterminant principal de l’insatisfaction, tandis que la probabilité d’être satisfait est accentuée chez les ménages en sous-peuplement et chez les accédants à la propriété. A contrario, le type d’habitat, la présence de vis-à-vis ou encore la proximité des commerces influent peu. Malgré cette moindre satisfaction, le désir de mobilité des ménages Martiniquais n’est pas plus marqué que dans l’Hexagone. Et, la mobilité reste limitée.

Audrey Naulin, Nicolas Kempf - Opinion des ménages MARTINIQUAIS sur leur logement et son environnement

En Martinique, les logements ne sont pas très bien entretenus au fil des années et c’est de même envers les mobilités aux niveaux des transports.

En effet, certains commerces ne se trouvent pas à côté des habitations.  

Où investir en immobilier en Martinique : 

En Martinique et en Guadeloupe, faire construire un bungalow pour le louer est un investissement plutôt économique à l’achat et dans son entretien. 

À noter que les touristes restent friands des gîtes et des relations humaines. C’est aux antipodes des locations de types Airbnb 100% automatisés qui se sont largement développées sur des plateformes similaires. 

Si vous souhaitez vous démarquer, il vous faudra proposer une villa ou des bungalows au charme atypique vu leur forte présence. 

Néanmoins, tous les profils d’habitations sont les bienvenus même si les appartements sont moins nombreux. Pour une clientèle au budget restreint, ce type de location peut-être une aubaine. En effet, ce marché de la location d’appartements meublés n’étant pas encore saturé, est probablement une niche d’investissement à explorer. 

Le plus important dans le choix à faire est la situation géographique et le niveau de qualité de la location. Une habitation avec un accès à une piscine  ou à des plages à proximité a plus de chance d’être demandée. En effet, la température à l’année avoisine généralement les 30°C.

Le mieux pour l’investissement locatif non-saisonnier, c’est d’investir dans les villes suivantes de l’île : 

  • Schœlcher,
  • Fort-de-France, 
  • Le Lamentin 
  • Ducos. 

Ses villes sont au cœur du poumon économique martiniquais recensant le plus d’emplois. 

De plus, la ville du Lamentin et l’axe fort France ont une forte économie.

Par exemple, la commune du Lamentin dispose de l’Aéroport international Aimé Césaire, et de nombreuses entreprises. 

Pour la location des résidences principales, il existe des règles spécifiques. Un bien occupé plus de 8 mois par an est considéré comme une résidence principale. Il peut être loué par le propriétaire, mais aussi par un locataire si le bailleur a donné son accord. Dans ce cas, demandez à votre propriétaire l’autorisation écrite de sous-louer. Côté propriétaire, vérifiez que la location de vacances est autorisée par le syndic de copropriété si le bien est situé dans un immeuble. 

Une résidence principale ne doit pas être louée plus de 120 jours par an. Si vous dépassez, il vous faut une autorisation de changement d’usage. La demande est à faire auprès de la mairie et le logement passe alors de résidence principale à résidence secondaire.

Comment investir aux Antilles françaises si on n’y est pas résident ? 

C’est une question importante, en effet, la distance est un frein de taille. Il existe des services d’investissements délégués. Le principe consiste à confier à un professionnel vos souhaits et votre budget et l’entreprise s’occupera de la chasse de votre bien idéal conforme à vos attentes et budget. 

Cependant, ce service n’étant pas disponible sur ces régions, il vous faudra chasser vous-même votre investissement.

Comme pour tous les investisseurs faisant le choix d’investir loin de sa région de résidence les craintes, sont multiples : 

  • peur de ne pas investir au bon endroit
  • Visiter les biens immobiliers à distance grâce à des professionnels de l’immobilier.
  • Consacrer du temps et s’y déplacer pour mieux connaître l’environnement.

Vous pourrez effectuer des visites virtuelles à distance, accéder à vos documents administratifs via le cloud et les signer électroniquement.

Vous pouvez toujours contacter des agences immobilières locales, elles sont en mesure de pouvoir vous faire parvenir des photos, voire des vidéos des biens que vous convoitez.

Ou rendez-vous directement sur place aux Antilles en prenant un Airbnb en attendant de choisir le bien de votre rêve.

Les étapes à suivre pour acheter un bien aux Antilles depuis la France sont : 

  • Choisir la région où vous voulez investir aux Antilles.
  • Comparez les prix des biens similaires dans la région.
  • Définir votre budget.
  • Renseignez-vous sur le financement de votre achat : vous pouvez calculer votre prêt immobilier pour estimer vos mensualités de crédit.
  • Faire une offre sur le bien trouvé. 
  • Signer un compromis de vente
  • Obtenir un prêt immobilier
  • Signer l’acte de vente et le contrat de vente. 

Le mieux est de se rendre sur place pour l’apport, le crédit etc. Donc il  est préférable de se rendre dans une banque régionale.

Voir et visiter un bien en réelle et toujours mieux qu’à distance sur un petit écran. 

Bibliographie :

  • tva-taux-quotidien
  • https://www.senat.fr/rap/r04-329/r04-3293.html
  • https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2407
  • https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalité/fiscalité-et-gestion-du-patrimoine/tva-immobilière
  • https://www.martinique.gouv.fr/Vous-etes/Association#!/particuliers/page/F10864
  • https://www.guadeloupe.gouv.fr/layout/set/print/Demarches-administratives/Elections2#!/professionnels/page/F23575
  • https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F23575
  • https://mon-entreprise.urssaf.fr/documentation/impôt/taux-neutre-d%27impôt-sur-le-revenu/barème-Guadeloupe-Réunion-Martinique
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