Investir aux Antilles : les dispositifs fiscaux
Les iles sont des endroits paradisiaques alors pourquoi ne pas s’intéresser à la fiscalité immobilière de là-bas !
Qu’est-ce la défiscalisation immobilière / investir aux Antilles ?
Petit point déf : la défiscalisation immobilière consiste à investir pour récupérer une partie de cet investissement sous forme de réductions d’impôts.
L’avantage fiscal mis en place par l’Etat permet de payer moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée, qui varie selon le dispositif choisi.
L’État a instauré une série de mesures fiscales. Le but est d’inciter à la construction de logements neufs et à la réhabilitation de logements anciens.
À ce titre, la défiscalisation immobilière regroupe l’ensemble de ces mesures fiscales d’aide à l’investissement immobilier.
L’État accorde donc une réduction d’impôts aux particuliers qui investissent dans le cadre de l’un de ces dispositifs. En revanche, les modes de calcul, les montants, les durées ainsi que les conditions d’obtention de cette réduction d’impôt varient selon les dispositifs. Il est donc nécessaire de comprendre précisément les conséquences pratiques de chaque dispositif immobilier de défiscalisation pour optimiser son imposition.
De ce fait, il existe de nombreuses lois de défiscalisation immobilière, chacune ayant ses avantages et ses limites.
Voici quelques dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier :
La loi Pinel :
Piqûre de rappel : Le dispositif Pinel permet à l’acquéreur de réduire le montant de son impôt sur le revenu s’il acquiert un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) entre le 1 er janvier 2014 et le 31 décembre 2024.
La loi Pinel en Outre-mer :
Le fonctionnement du dispositif Pinel Outre-mer est le même que celui de la loi Pinel en métropole. En revanche, on constate 2 différences. Le bien immobilier doit se situer dans un DOM ou une COM. De plus, l’avantage fiscal est porté sur du 23%, 29% ou 30% du prix de revient du bien sur la durée de mise en location. C’est-à-dire 2 % par an jusqu’à 9 ans et 1% supplémentaire par an jusqu’à 12 ans.
Il faut également prendre en compte que les plafonds de ressources et de loyers peuvent être contraignants dans certains DOM qui ont un fort pouvoir d’achat, la Guyane en particulier.
Le plafonnement des niches fiscales spécifique est porté de 18 000 € de réduction d’impôts par an et par foyer fiscal en outre-mer.
Plus encore qu’en métropole, l’investisseur doit s’attacher à vérifier le niveau de demande locative et les prix pratiqués localement dans la zone d’investissement. Certains promoteurs peu scrupuleux profitent en effet de l’éloignement pour pratiquer une différenciation entre les prix de vente locaux et ceux proposés en métropole.
La loi Denormandie :
Ce dispositif de défiscalisation Denormandie a été créé en 2019 afin de favoriser la rénovation de logements anciens dans les centres villes des communes éligible. Il y a eu un assouplissement en 2020. De ce fait, le dispositif est désormais étendu à l’ensemble du territoire des communes éligibles et offre les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel.
Pour obtenir le dispositif de Denormandie, il faut établir une rénovation de 25 % de revient. De plus, le bien en question doit avoir des travaux et qui a pour but d’améliorer les performances énergétiques.
Autre point : les conditions de mise en location sont les mêmes que pour la loi Pinel.
Ce dispositif complémentaire aux dispositifs existants, permet d’investir dans des zones où il y a peu d’offres de logements neufs à des prix souvent inférieurs à l’immobilier neuf.
La loi Censi-Bouvard :
Le dispositif Censi-Bouvard vise à soutenir l’investissement en résidences meublées. Comme dans la loi Pinel, le contribuable bénéficie d’une économie d’impôt limitée. Cette fois-ci, elle s’élève à 11 % de la valeur du bien en contrepartie de l’acquisition d’un bien neuf et de sa mise en location pendant au moins 9 ans.
En revanche, le produit immobilier acquis doit être meublé. Il doit aussi être situé dans l’une des catégories d’immeubles éligibles :
- Résidence pour étudiants,
- Séniors,
- Tourisme,
- EHPAD.
Le locataire est alors l’exploitant de la résidence et le bail qui le lie à l’investisseur est un bail commercial, d’une durée comprise entre 9 et 12 ans.
Le dispositif Bouvard est recommandé pour des investisseurs voulant réduire leurs impôts, mais rechignant aux contraintes de l’immobilier traditionnel.
La loi Malraux :
La loi Malraux permet d’investir dans des bâtiments anciens et réhabilités. Pour être éligible, ils doivent se situer en site patrimonial remarquable bénéficiant d’un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur) ou d’un PVAP (Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine).
L’investisseur achète un bien à rénover et une enveloppe de travaux attachée à ce bien.
Par la suite, il récupère soit 22 % ou 30 % (PSMV). Cependant, la limite de dépense des travaux est de 100 000 € par année fiscale sur un maximum de 4 ans.
L’investisseur prend en contrepartie l’engagement de louer le logement acquis, en loi Malraux cet engagement locatif est de 9 ans.
La loi Malraux est donc adaptée à des foyers ayant déjà de nombreuses sources de défiscalisation.
Le dispositif monuments historiques :
Ce dispositif permet de défiscaliser une partie de revenus en investissant dans un immeuble classé à l’inventaire des monuments historiques.
Comme pour la loi Malraux, l’investisseur acquiert un immeuble à rénover et l’enveloppe de travaux correspondante.
De plus, les investissements en monuments historiques sont traités hors plafonnement des niches fiscales.
FIP
Les fonds d’investissement de proximité FIP sont des produits d’épargne qui existent depuis 2003. Cela vise à participer au financement des PME-PMI régionales. La loi de finances pour 2014 durcit les conditions d’éligibilité des fonds d’investissement.
À présent, pour investir en Outre-mer, vous connaissez un peu plus les dispositifs de défiscalisation !