Ma niche fiscale préférée

Ma niche fiscale préférée

ci, je vais te parler de 3 choses : La niche fiscale la plus rentable du système français accessible à tous et pas qu’aux « riches ». Je vais te dire ce que je négocie toujours avec la banque lorsque j’achète une résidence principale. Ce qui fait de la résidence principale un passif et comment en faire un actif.
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Ma niche fiscale préférée

Ma niche fiscale préférée

Celle que l’on devrait tous utiliser au moins une fois.

C’est quoi une niche fiscale ?

Ici, je vais te parler de 3 choses : La niche fiscale la plus rentable du système français accessible à tous et pas qu’aux « riches ». Je vais te dire ce que je négocie toujours avec la banque lorsque j’achète une résidence principale. Ce qui fait de la résidence principale un passif et comment en faire un actif.

Il y a presque 13 ans mon futur mari et moi, on s’est retrouvé avec une épée de Damoclès au-dessus de la tête. On devait quitter notre logement alors que nous étions en intérim. Je ne vais pas m’étendre sur le fait de chercher un logement dans un quartier sympa lorsqu’on est noire, jeune et qu’on débute dans la vie avec des salaires plutôt médiocres… Avec nos salaires d’intérimaires depuis près de 2 ans, on se tourne vers notre banque qui nous dit qu’elle peut nous suivre, car on a suffisamment d’ancienneté pour que notre dossier soit étudié. C’était étrangement plus simple d’acheter que de louer, même en étant en intérim.

Étape par étape !

On réalise surtout que pour s’acheter de la maison de nos rêves, on va devoir y aller par étapes et commencer petit. On trouve une maison, elle est dans nos prix, nous sommes au maximum de notre capacité d’endettement, même un peu au-delà, mais vu que nous sommes jeunes et dans un secteur d’activité prometteur d’augmentations de salaires, la banque nous suit. L’agent immobilier nous a demandé le nom de notre notaire, je n’en avais pas, mon futur mari pas vraiment, mais il a donné le nom du notaire de famille.

Nous voilà confiants et en quête de la maison de nos rêves. Vu notre budget et vu l’endroit où nous vivons, clairement, on fait déjà quelques concessions sur la maison de nos rêves.

La veille de la signature à 18 heures, celui-ci nous appelle pour nous dire que notre dossier est irrégulier. En clair, la maison que nous achetons est en partie non cadastrée. Comprendre que les actuels propriétaires ont fait un agrandissement sans demander l’autorisation. Nous ne savons pas si cet agrandissement sera autorisé et si nous signons, c’est à nos risques et périls.

Il y a 3 solutions : Renoncer à la vente. Diminuer le prix et l’adapter aux mètres carrés cadastrés. Poursuivre en l’état, faire les démarches pour régulariser auprès de la mairie, mais avec un avis défavorable du notaire. Nous avons renoncé à la vente. Nous étions au maximum de notre capacité d’endettement, nous avions des travaux de prévus, sans 1 € devant nous pour les réaliser, sachant que la totalité de notre épargne partait déjà dans l’achat de la maison. Vulnérable aux moindres aléas financiers, c’était trop pour moi. En plus, ce n’était pas du tout la maison de nos rêves.

Ce que j’ai retenu de cette histoire : le notaire à un devoir de conseil, il est important de s’en souvenir et ne pas hésiter à le solliciter, car après tout on lui paye des honoraires pour cela.

Comment ai-je fait ?

Nous n’avons pas eu besoin de le solliciter, la clerc et lui ont été formidables, il nous a même un peu paterné. Le notaire des vendeurs estimait que les travaux ayant été réalisés il y a plusieurs années, il y avait prescription, nous pouvions acheter sans craintes de poursuites de la part de la mairie. Notre notaire a défendu nos intérêts en argumentant que nous achetions des mètres carrés qui légalement n’existaient pas et c’était donc un préjudice financier, il y a eu plusieurs autres arguments, mais je ne vais pas m’étendre plus sur le sujet ici.

Ce que j’ai retenu de cette histoire : le notaire à un devoir de conseil, il est important de s’en souvenir et ne pas hésiter à le solliciter, car après tout on lui paye des honoraires pour cela.

En résumé, j’ai retenu une leçon primordiale : toujours avoir son notaire lors d’une transaction. En faisant cela vous savez que l’un d’eux travaille pour vous car vous êtes SES clients, il défendra donc VOS intérêts. Le notaire est censé être impartial lors d’une transaction. Mais notre première expérience nous a montré que ce n’était pas toujours le cas, parfois, il peut avoir un parti-pris.

Ce que l’on a su une fois vendu !

Une fois la vente annulée par notre notaire, nous avons su que ,les vendeurs étant en grande difficulté financière, sans cette vente leur maison é être saisie. Dans un souci d’éthique et pour ne pas nous influencer nous n’avons pas été mis au courant de cela, avant. En revanche, certaines choses nous ont paru bien plus claires à postériori. Le notaire des vendeurs n’était pas très bienveillant avec nous puisque ses clients étaient les vendeurs. On comprend mieux pourquoi le notaire des acheteurs insistait autant à aider SES clients à aller au bout de cette vente.

Depuis cet événement nous avons notre notaire de famille, toujours le même. Il m’a sauvé de bien des situations et j’ai une confiance absolue en sa clerc qui est un vrai cerbère. Suite à cette expérience nous avons abandonné l’idée d’une maison, trop chère pour notre budget, et me sentir vulnérable financièrement m’a vraiment chamboulé.

Refroidis par cette expérience nous avons joué la sécurité pour la suite. J’ai fini par trouver notre bonheur : un très grand 2 pièces hyper bien placé. Consciente que les mètres carrés valent de l’or dans certains coins, j’étais soucieuse d’acheter au juste prix. J’ai par réflexe vérifié si l’annonce était sur PAP le site de particulier et c’était le cas avec un prix 10 000 € en dessous puisque les acheteurs avaient eu une démarche honnête de ne pas répercuter le prix des frais d’agence, ce n’est pas toujours le cas. Un prix non-négociable compte tenu des frais d’agence non-présent.

Ma niche fiscale préférée

3 ans plus tard, nous avons revendu via une agence, en effet acheter entre particuliers s’est révélé laborieux et notre notaire sauveur est à nouveau intervenu pour remettre ça d’équerre, gracieusement. Compte tenu de cette expérience, j’ai pris conscience que l’agence immobilière avait quand même un rôle important surtout sur l’aspect administratif, en revanche, j’ai du mal encore aujourd’hui à justifier des honoraires aussi élevés.

Aussi, nous sommes passés par une agence à 1 % de frais de commissions. Aujourd’hui, c’est hyper démocratisé, mais à l’époque, c’était peu courant. Nous avons fait cela pour que le net vendeur soit plus confortable puisque l’agence ne prenait plus une grosse commission.

Bilan de cette première opération : nous avons fait près de 20 000 € de plus-value, nous avons remboursé près de 20 000 € de capital, nous avons retrouvé une partie de notre apport initial, même si une partie s’était volatilisé dans les « frais de notaire » et autres débours bancaires.

En conclusion, c’étaient beaucoup d’argent de gagné en 3 ans, surtout pour nous et nos revenus très basiques, tout ça dans un logement dans lequel nous n’avions fait aucun travaux. La cerise sur le gâteau, c’est lorsque le notaire explique lors de la signature authentique qu’il fera les déclarations obligatoires, en précisant que nous sommes exonérés d’impôts sur la plus-value. Comme je suis de nature à poser des questions, je lui demande combien ça nous aurait coûté si ça n’avait pas été notre résidence principale. Et à la louche il me dit que vu que c’est un achat récent, on n’aurait pas bénéficié d’abattement donc entre l’impôt sur la plus-value et la CSG-CRDS pas loin de 40 %.

Pourquoi je partage cela avec toi ?

Avant d’être indépendante, j’étais salariée dans plusieurs banque française ou étrangères. J’ai été formée, et même spécialisée sur la fiscalité patrimoniale, de fait par (petite) déformation professionnelle, je reste attentive à cela. Quand je vois que l’on paye des impôts sur les intérêts de notre maigre épargne (hors placement conventionné), je trouvais juste magique que l’état français nous fasse grâce de 8 000 € d’impôts sans qu’il n’y ait de multiples choses compliquées à faire ou déclarer.

Je veux dire, épargner, c’est un effort, en plus d’avoir travaillé parfois dur pour obtenir cet argent. En revanche, ça n’a pas été difficile à faire une plus-value, nous n’avons absolument rien fait si ce n’est de vivre dans notre appartement et de laisser passer le temps.

Ça m’a laissé songeuse…

Il y a presque 2 ans, j’ai vendu mon dernier appartement : nous avons réalisé plus de 100 000 € de plus-value. Ce qui est dingue, c’est que c’est sans compter tout ce que j’avais déjà remboursé en capital à ma banque. Le notaire à viré l’argent sur notre compte en banque et je n’ai pas payé un seul impôt sur cet argent et je n’en payerai jamais, car tout est parfaitement légal.

Si cela n’est pas une niche fiscale, dites-moi ce que c’est ?

Évidemment pour espérer faire une plus-value, il faut bien acheter sa résidence principale pour en faire un actif et non un passif et bien négocier quelques détails avec la banque.

Si vous voulez en savoir plus sur ce type de sujet, j’ai écrit d’autre article tel que comment convaincre sa banque ?

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